Você está alugando um apartamento ou uma casa sem mobília? Como mais de 4 milhões de famílias fiscais, você recebe rendimentos de propriedade! Mas declarar esses rendimentos de aluguel pode virar uma dor de cabeça: eles não são pré-preenchidos, você deve escolher entre o regime real e o de micropropriedade, sem esquecer dos encargos dedutíveis… O procedimento a seguir, dependendo da sua situação.
Micropropriedade fundiária, regime real, défice fundiário, encargos dedutíveis… Bem-vindo ao mundo dos rendimentos fundiários! Ou, sem jargão, no mundo dos proprietários que alugam alojamento, recebem renda… e devem declará-la ao Fisco na altura de entregar a declaração do Imposto sobre o Rendimento.
Micropropriedade fundiária ou regime real: uma escolha que não deve ser tomada precipitadamente
Se as rendas cobradas todos os anos não exceda 15.000 eurosvocê tem a escolha entre regime tributário realque exige uma discriminação rigorosa das despesas, e o regime simplificado conhecido como micro-terra. Mais de um terço dos contribuintes que declaram rendimentos prediais optam por este regime simplificado, que permite evitar o preenchimento de uma declaração anexa, e beneficiar de uma dedução fixa em vez de listar o menu detalhado das suas despesas de arrendamento.
Esta escolha é feita no início do passo 3 da declaração online. Na secção Rendimentos deverá assinalar a caixa Micro terrenos: rendimentos brutos não superiores a 15.000 euros / arrendamento sem mobília para o regime simplificado, ou a caixa Rendimentos de terrenos / arrendamento sem mobília.
Se você marcar a caixa Renda de propriedadepara escolher o regime propriamente dito, abre-se imediatamente uma janela que lhe pergunta qual a declaração anexa que corresponde à sua situação: a 2044 na maioria dos casos, o 2044 especial mais marginalmente para regime fiscal específico (15% dos agregados familiares que declaram rendimentos de propriedade são afectados de acordo com os números mais recentes) e 2044 EB se estiver preocupado com esquemas de investimento em arrendamento (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).
Atenção: se o seu rendimento locativo for superior a 15.000 euros, deverá obrigatoriamente optar pelo regime real mediante apresentação de declaração anexa 2044. Por outro lado, se o seu rendimento patrimonial for inferior a este limite e optar pelo regime real, esta escolha é. irrevogável por 3 anosportanto, para os rendimentos de 2023, mas também para os rendimentos de 2024 e 2025. Além disso, não pode declarar um dos seus bens no regime micro fundiário e outro no regime real, como explica o Fisco na sua documentação: esta escolha diz necessariamente respeito. todos os seus bens.
E quanto à receita de um SCPI?
Parte da sua renda de propriedade vem da posse de ações da SCPI? Isto não impede que opte pela micropropriedade fundiária, desde que todos os recursos sejam inferiores a 15.000 euros. Por outro lado, se os seus rendimentos patrimoniais provém apenas do SCPI, você é obrigado a optar pelo regime real.
Outras exceções: você deve preencher anexo especial 2044 se você investiu em um SCPI fiscal sujeito a um regime específico (depreciação em Robien ou Borloo), ou formulário 2047 dedicado a rendimentos de origem estrangeira para determinados SCPIs. Neste caso, é aconselhável contar com a nota fiscal fornecida pelo gestor do SCPI.
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Micropropriedade fundiária: simplicidade e redução fixa de 30%
Opte pelo micro-terra é claramente a opção da simplicidade! Sem declaração adicional: deverá preencher apenas o valor do seu rendimento bruto de aluguer recebido em 2023, sem dedução de quaisquer encargos, o caixa 4BE da declaração clássica 2042. As autoridades fiscais também lhe pedirão o número de imóveis em causa, a(s) morada(s) e a identidade dos actuais inquilinos: esta informação é a única que é pré-preenchida se já arrenda estes imóveis há vários anos.
A redução da taxa fixa de 30% será aplicado automaticamente pela Fazenda Pública sobre essas receitas brutas, a fim de compensar encargos pontuais e recorrentes vinculados ao seu imóvel. Se esta dedução fixa não parecer corresponder às suas despesas de aluguer, pode optar pelo regime real mas esteja ciente de que esta escolha o compromete com as próximas duas declarações.
E a linha 4BK?
Esta caixa está localizada logo abaixo do 4BE. Trata-se de rendimento fundiário proveniente de fontes estrangeiras, se for elegível para o regime de micro-terras. São isolados porque não estão sujeitos a retenção na fonte. Esclarecimento importante: esses rendimentos não devem ser subtraídos daqueles que aparecem na linha 4BE, que deve levar em consideração todos os seus rendimentos patrimoniais. Este rendimento de origem estrangeira aparece, portanto, tanto na linha 4BK como na linha 4BE. Por exemplo, você pode estar preocupado se possuir ações da SCPI que obtêm determinados rendimentos de propriedades localizadas no exterior, seguindo as instruções do gerente da SCPI.
Regime real: detalhe todas as despesas dedutíveis
Aí fica complicado! Missão: listar todos os custos relativos ao(s) seu(s) imóvel(s) não mobiliado(s) alugado(s). Para a maioria dos arrendadores, a declaração do anexo 2044 é suficiente, permanecendo a declaração especial marginal. Na declaração online, este formulário anexo aparece automaticamente na coluna da esquerda se você tiver marcado a caixa Renda fundiária. Declaração de renda fundiária (2044) no início da etapa Sua renda.
Cabe a você listar então o seu patrimônio, para cada edifício, as receitas por um lado, e os diversos custos pagos em 2023 por outro (despesas administrativas, seguros, reparos, impostos, juros de empréstimos, preenchendo também o seção 410através da aba detalhe ao lado da caixa correspondente – encargos de copropriedade…).
Ponto positivo da declaração online: as autoridades fiscais calculam e reportam vários valores ao longo da sua declaração, o que lhe oferece uma ajuda considerável. Se tiver dificuldade, consulte as instruções detalhadas dedicadas ao regime em si. Dada a complexidade deste regime, em determinados casos poderá ser necessária a ajuda de um profissional (assessor de gestão de ativos, gestor de aluguer, etc.).
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Os montantes obtidos através desta declaração anexa devem então ser transferidos para as linhas 4BA (lucro tributável) e possivelmente 4BL se parte for proveniente de mercadoria localizada no exterior na declaração clássica. Na grande maioria dos casos, basta preencher a linha 4BA, com base no resultado obtido no anexo. O fisco também indica em vermelho o valor a ser informado na declaração principal.
A DGFiP informa aqui o valor relatado na linha 4BA da declaração principal.
Saber: você não anexou documentos comprovativos à sua declaração, mas a administração fiscal pode solicitá-los a você. Você deve, portanto, manter por pelo menos 3 anos todos os documentos necessários (faturas, comprovantes de encargos de copropriedade, etc.).
Déficit de terra: se você fez trabalho
Fica complicado se você pagou pelo trabalho em 2023 e quer declarar déficit fundiário. Uma escolha que passa obviamente pelo verdadeiro regime fiscal. O princípio: reduza o seu rendimento tributável cobrando o custo da sua obra em 2023 à renda recebida no mesmo ano. Se o custo da obra for superior ao valor dos seus rendimentos patrimoniais, então gera um défice imobiliário: este défice permite-lhe então reduzir o seu rendimento tributável.
A lista de encargos que podem reduzir o seu rendimento imobiliário (e possivelmente criar um défice imobiliário) é longa: imposto sobre a propriedade, taxas de agência, prémios de seguro, juros de empréstimos bancários e, acima de tudo, todos os trabalhos de manutenção e melhoria do imóvel alugado.
Usando o anexo regime real 2044você detalhará seu trabalho: por um lado, os valores das despesas de reparo, manutenção ou melhoria linha 224por outro lado, os detalhes desta obra (empreiteiro, data, etc.) linhas 400. Sem obviamente esquecer de indicar os demais encargos da mesma tabela. Seguindo as instruções das autoridades fiscais, obterá então um resultado adiado linha 4BC da declaração clássica: é o défice fundiário que reduzirá o seu rendimento tributável (rendimento global) para o ano de 2023. Ou mesmo um montante transitado para 4BB se o seu défice fundiário alguma vez ultrapassar o limite máximo anual de 10.700 euros.
Também aqui, em caso de trabalho e se a declaração se revelar demasiado complexa, a ajuda de um profissional pode ser valiosa.
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Redução de Pinel: a declaração de 2024
Você está alugando um apartamento ou uma casa nova em Pinel? Ou alojamento renovado em Denormandie? Anexo 2044-EB permite-lhe declarar o seu compromisso de aluguer: deve ser preenchido se 2024 for o primeiro ano para o qual solicita esta redução de imposto. Ou seja, se você comprou um imóvel novo em 2023, ou concluiu a reforma em 2023.
Você deve concluir o processo inserindo o valor do investimento na seção Reduções e créditos fiscais / Investimentos de aluguel Pinel: um valor indicado na caixa 7QA se você adquiriu um imóvel na França continental em 2023 que concorda em alugar por 6 anos, ou 7QB se você concordar em alugá-lo por 9 anos. As linhas a seguir referem-se a transferências de redução de impostos, completadas se você investiu antes de 2023.
Nota, linha 7RRvocê deverá preencher este campo se concordar em alugar por mais 3 anos nas condições da Pinel, por um investimento realizado em 2016 e que, portanto, chega ao final do ciclo de 6 anos. Deve ser preenchido se você quiser continuar a se beneficiar da redução de impostos.
Como declarar aluguéis de acomodações mobiliadas?
Se recebe rendimentos de alojamento mobilado, nomeadamente se aluga um imóvel numa plataforma como a Airbnb, está sujeito a um regime completamente diferente, na maioria das vezes o do arrendamento mobilado não profissional (LMNP). O arrendamento mobilado enquadra-se no âmbito dos lucros industriais e comerciais (BIC) e não nos rendimentos fundiários.
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Os adiantamentos de impostos devem ser verificados na fonte?
Se os seus rendimentos prediais forem recorrentes, você pagou parcelas de imposto de renda, como parte da retenção na fonte, em 2023. Os valores aparecem pré-preenchidos on-line 8HW no final da declaração. Como se trata de adiantamentos retirados diretamente da sua conta bancária pelas autoridades fiscais, estes valores não podem ser modificados.
Fim do aluguel: uma caixa de seleção para interromper os depósitos
Se você não receber mais rendimentos de propriedade em 2023, deverá marcar a caixa agora 4 bilhõeso que permitirá que você deixe de pagar parcelas mensais dessa fonte de renda.
Declaração imobiliária
Quer tenha um investimento para arrendamento, uma segunda habitação ou a sua residência principal, a obrigação é a mesma: 30 de junho você deve declarar os ocupantes da moradia que possui (principal, secundária, residência de aluguel, etc.) através da ferramenta Gerenciar meus imóveis em impots.gouv.fr. O objetivo das autoridades fiscais é identificar os imóveis que continuam sujeitos ao imposto habitacional, o que afetará principalmente as residências secundárias. As informações sobre este assunto aparecem no início e no final da sua declaração anual de rendimentos, bem como em diversas janelas pop-up quando você verifica os rendimentos patrimoniais.
Mais informações: 5 perguntas sobre a nova obrigação tributária se você for proprietário arrendador
