O papel rock é popular há vários anos. Se os SCPI têm muitas vantagens para agradar, a tributação deste investimento acaba por ser uma verdadeira dor de cabeça. Foco.
As empresas de investimento imobiliário (SCPI) definitivamente ainda estão em ascensão. Depois de um ano recorde em 2022, a arrecadação líquida de 2023 é comparável às de 2020 e 2016 e atingiu 5,7 mil milhões de eurossegundo a Aspim (Associações Francesas de Empresas de Investimento Imobiliário).
Deve ser dito que com um bilhete de entrada por vezes acessível a partir de algumas centenas de eurose um rendimento médio de 4,52% (líquido de taxas) em 2023, os SCPIs não têm falta de argumentos para convencer os investidores.
Mas tome cuidado para não cometer erros que possam custou caro, querido ao declarar seus ganhos às autoridades fiscais. Porque declarar sua renda SCPI não é nada divertido.
Propriedade de microterrenos: redução de 30% na taxa fixa
Você investiu em pedra e papel? Aos olhos das autoridades fiscais, os dividendos que lhe são pagos pelas SCPI enquadram-se (na sua maior parte) na categoria de renda de propriedade. Em outras palavras, seus ganhos estão principalmente sujeitos a barra progressiva e contribuições para a segurança social.
Você tem, portanto, a escolha entre dois regimes fiscais: o dieta de verdadee a micro-terra. Em 9 em cada 10 casos, os contribuintes elegíveis optam por micro-imóveis. Beneficiam assim de uma redução fixa do 30% nas receitas brutas, explica Stphane van Huffel, cofundador da Netinvestment.
Se optar pelo regime de micro-terras, indique na caixa o valor total dos seus rendimentos de micro-terras 4BE de formulário 2042. Não há necessidade de descontar o subsídio 30%a administração fiscal irá calculá-lo para você.
No entanto, esta dieta não é acessível a todos. Para ser elegível, o seu rendimento anual de propriedade não deve exceder a soma total de 15.000 eurose parte dessa renda deve vir de um Propriedade realizada ao vivo.
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Regime real: rentável se suas despesas forem altas
A micropropriedade de terras nem sempre é o regime fiscal mais atraente. Se você comprar ações de crédito SCPI, por exemplo, há uma boa chance de que o valor dos encargos associados ao seu investimento seja superior a 30% aluguéis brutos. Nesse caso, é melhor optar pelo dieta de verdade. Esta opção é irrevogável por três anos.
Os micro-imobiliários são especialmente adequados para investidores que compram ações da SCPI em troca de dinheiro, confirma Stphane van Huffel. Em contraste, a dieta real permite que você deduzir a totalidade dos encargos relativos ao seu investimento.
Para simplificar os procedimentos de reporte, as sociedades gestoras que supervisionam os SCPI enviam-lhe anualmente um Impressão fiscal única (IFU), onde especificam o valor exato da receita bruta e das despesas dedutíveis.
Se você comprou ações SCPI a crédito, seu banco também lhe enviará o extrato anual dos juros do empréstimo. A partir dessas informações, você pode calcular o seu lucro líquido patrimonial e indicar o resultado obtido no box 114 de formulário 2044.
Se o seu rendimento líquido de propriedade for superior a zero, basta inserir esse valor na linha 4BA de formulário 2042. Porém, acontece que depois de deduzidos os encargos, o seu rendimento líquido de propriedade acaba no vermelho.
Novidade este ano: o limite para imputação dos défices fundiários no rendimento global é temporário e sob certas condições aumentado de 10.700 euros a 21.400 euros por ano. Este novo sistema aplica-se apenas às despesas de renovação energética que permitam a um imóvel de sair do status da peneira térmica. O contribuinte deverá comprovar a aceitação da cotação de 5 de novembro de 2022 e paga entre 1º de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2025. Caso o déficit fundiário seja superior a esse teto, o excedente poderá transitar para a renda dos 10 anos seguintes. .
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Como declarar seus rendimentos no exterior?
Cada vez mais gestores de SCPI investem além das fronteiras francesas. Uma abertura ao mundo que muitas vezes resulta numa imposto mais vantajoso para investidores franceses.
O rendimento internacional escapa às contribuições para a segurança social, sublinha Stphane van Huffel. Além disso, a tributação aplicável é a do país onde se situa o imóvel, independentemente do local de residência do assinante.
Por outras palavras, as rendas provenientes do arrendamento de um edifício de escritórios localizado em Berlim estarão sujeitas à tributação alemã. E isto, mesmo que o imóvel em questão seja propriedade de uma SCPI de origem francesa.
Para evitar que os contribuintes sejam tributados duas vezes, no país estrangeiro e depois em França, os estados membros da União Europeia assinaram convenções fiscais. Em detalhes, dois dispositivos foram planejados.
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Na Alemanha, Espanha ou Reino Unido, por exemplo, o contribuinte é tributável em França e no país onde o imóvel está localizado. Mas em troca ele se beneficia de um taxa de crédito que neutraliza mais ou menos a tributação francesa. Noutros países, como Bélgica, Portugal e Países Baixos, os seus rendimentos só são tributados no estrangeiro. No entanto, esse rendimento é levado em consideração para determinar a sua taxa de imposto.
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Como declarar seus rendimentos financeiros?
Quando você compra ações da SCPI, a administradora se esforça para investir seu dinheiro o mais rápido possível, adquirindo novos imóveis. Porém, acontece que, por falta de oportunidades, passam várias semanas até que o gestor adquira um imóvel.
A sociedade gestora pode então decidir invista seu dinheiro em veículos de poupança seguros. O Receitas financeiras assim gerada deverá também ser objeto de declaração à Fazenda Pública, por meio do formulário 2042.
A tributação aplicável é a mesma que a dos rendimentos prediais. É, portanto, a escala progressiva do imposto sobre o rendimento que prevalece. No entanto, desde 2018, também pode, sob certas condições, optar pelo débito direto fixo único (PFU), ou seja, 12,8% imposto e 17,2% deduções sociais, especifica Stphane van Huffel.
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Como declarar seus ganhos de capital?
Por fim, em caso de ganho de capital na revenda de suas ações da SCPI, seus ganhos estarão sujeitos ao imposto de renda (19%), bem como as contribuições para a segurança social (17,2%). Ou um imposto total de 36,2%.
No entanto, os parceiros beneficiam de reduções fiscais, cujo montante varia consoante a duração da propriedade. O montante destas reduções não é o mesmo para o imposto sobre o rendimento e para as contribuições para a segurança social. Observe que os maiores ganhos de capital 50.000 euros estão sujeitos a um imposto específico desde 1º de janeiro de 2013.
| Duração da detenção de ações SCPI | Valor da dedução do imposto de renda | Montante da redução das contribuições para a segurança social |
|---|---|---|
| 0 – 5 anos | 0% | 0% |
| 6 – 21 anos | 6% | 1,65% |
| 22 anos de idade | 4% | 1,60% |
| 22 a 30 anos | Isenção | 9% |
| Além dos 30 anos | Isenção | Isenção |
Resultado: se você manteve suas ações SCPI por maiores de 22 anos, seus ganhos de capital não estão mais sujeitos ao imposto de renda. Para também ficar isento de contribuições previdenciárias, é preciso aguardar 30 anos.
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